LEI
COMPLEMENTAR Nº 74, DE 13 DE MARÇO DE 2023
DISPÕE SOBRE A IMPLANTAÇÃO E REGULAMENTAÇÃO DE
CHACREAMENTO ABERTO OU FECHADO E DO CONDOMÍNIO FECHADO.
O PREFEITO MUNICIPAL DE VARGEM ALTA, ESTADO DO
ESPÍRITO SANTO; faço saber que a Câmara Municipal aprovou e eu sanciono a
seguinte Lei:
CAPÍTULO I
DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
Art. 1º Esta Lei dispõe
sobre a implantação de chacreamento, aberto ou fechado, e do condomínio de
lotes, obrigatoriamente fechado, do Município de Vargem Alta, na forma
estabelecida nesta Lei, e, no que couber, nas Leis Federais nº 4.591 de 1964,
nº 6.766 de 1979, nº 10.257 de 2001 (Estatuto da Cidade), Lei nº 13.465 de 2017
e na Nota Técnica do INCRA nº 02 de 2016 que substituiu a Normativa 17B nos
seus itens 03, letras E1 e E2, item 04, letra D e dá outras providências.
Art. 2º Para efeitos
desta Lei, a expressão chácara aberta ou fechada e condomínio de lotes
refere-se ao parcelamento especial do solo urbano, na Zona de Urbanização
Específica – ZUE, com destinação residencial, lazer, recreio rural, vilas
rurais, pousadas ou empreendimentos similares de características rurais,
turísticas ou ambientais.
§ 1º O chacreamento aberto é a gleba
de terra, subdividida em unidades autônomas de propriedade exclusiva do
adquirente, cujas ruas e áreas comuns são integradas ao patrimônio público.
§ 2º O chacreamento fechado na forma
de condomínio, é a gleba de terra, subdividida em unidades autônomas de
propriedade exclusiva do adquirente, obrigatoriamente fechado e organizada
através de convenção de condomínio, cujas ruas e áreas comuns são partes integrantes
do condomínio, assim com todas as despesas com manutenção das ruas, da infra
estrutura e das áreas comuns.
§ 3º O condomínio fechado de lotes
regulamentado no artigo 1.358A do CCB e na Lei 4.591/64 (condomínio
horizontal), é a gleba de terra, subdividida em frações da área total
proporcional a área de cada lote, e instituída em unidades autônomas de
propriedade exclusiva do adquirente e organizada através de frações ideais
vinculadas a uma convenção de condomínio, tendo matrículas individuais, cujas
ruas e toda infraestrutura são áreas comuns pertencentes e integrantes do
condomínio, bem como o condomínio é responsável por todas as despesas com
manutenção das ruas, da infraestrutura e de suas respectivas áreas comuns,
inclusive coleta de resíduos sólidos, com construção de local adequado de
depósito para coleta.
§ 4º As chácara abertas ou fechadas,
terão área total mínima de 1.000 m² (mil metros quadrados) e frente mínima de
25 (vinte e cinco) metros.
§ 5º Os lotes constantes do
condomínio de lotes, terão área mínima de 360m² (trezentos e sessenta metros
quadrados) e frente mínima de 12 (doze) metros.
Art. 3ºA zona de urbanização
específica (ZUE) será instituída por decreto municipal, a requerimento do
empreendedor, em qualquer área de terras localizada fora do perímetro urbano do
município, com finalidade de parcelamento do solo, destinada para fins
específicos de chácaras (aberto ou fechado) ou condomínio de lotes.
DISPOSIÇÕES ESPECÍFICAS
Seção I
do Chacreamento Aberto
Art. 4º Nos chacreamentos
abertos são previstos o percentual de áreas verdes e áreas institucionais de
uso comum, na forma do seguintes incisos:
I - 10% (dez por
cento) do total da área chacreada a título de área verde de uso comum, podendo
utilizar nesse porcentual até 50% das áreas de APP;
II - 5% (cinco
por cento) do total da área chacreada a título de área institucional de uso
comum transferida ao poder público municipal, podendo ser compensada pelo valor
correspondente em obras de interesse público ou bens imóveis no perímetro
urbano;
III - Os
chacreamentos abertos serão implantados obedecendo aos requisitos desta seção I
da seção II, exceto nas exigências específicas para os chacreamentos fechados;
IV - Para
aprovação do chacreamento aberto será devido ao município as taxas e
emolumentos semelhantes aos existentes para aprovação de loteamentos comuns.
Seção
II
Do
Condomínio fechado de Chácaras e do Condomínio fechado de Lotes
Art.
5º As relações
entre os condôminos do Condomínio de chácaras e do condomínio de lotes
regular-se-ão pelas disposições da Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o
condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, e pelo Código civil
Brasileiro: Lei Federal nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002 em seu Capítulo VI-
Seção I “Do Condomínio Voluntário” art. 1.314 ao art. 1.323 e art. 1.358-A do
Código Civil, específicos para o condomínio de lotes.
Art. 6º Para implantação dos referidos
condomínios de chácaras ou de lotes deverão ser obedecidos os seguintes
requisitos: (Redação dada pela Lei complementar nº 89/2024)
I
- As ruas que comporão os Condomínios deverão ser de uso estritamente local,
com faixa de rolamento mínima de 6,00m (seis metros) não podendo, em nenhuma
hipótese, pertencer à malha viária do Município, nem tampouco prejudicar os
moradores vizinhos ao condomínio, de modo a impedir a passagem para acesso às
suas propriedades, às suas moradias ou aos seus estabelecimentos rurais,
comerciais ou industriais, salvo se ressalvado as respectivas servidões de
passagem; (Redação dada pela Lei complementar nº 89/2024)
II
- o perímetro do condomínio deverá ser fechado, podendo-se utilizar para este
fim as cercas vivas, muros, telas ou assemelhados; (Redação dada
pela Lei complementar nº 89/2024)
III
- destinação de 10% (dez por cento) de áreas verdes, podendo ser computadas até
50% de eventuais áreas de APPs, dentro ou fora do condomínio; (Redação
dada pela Lei complementar nº 89/2024)
IV
- 5% (cinco por cento) de área institucional, a ser doada ao município fora do
condomínio, podendo ser compensada pelo valor correspondente em obras de
interesse público ou bens imóveis no perímetro urbano; (Redação
dada pela Lei complementar nº 89/2024)
V
- as vias internas serão asfaltadas, calçadas ou cascalhadas, conforme projeto
a ser aprovado pelo município, podendo haver mais de um tipo de pavimentação no
mesmo empreendimento; (Redação dada pela Lei complementar nº
89/2024)
VI
- projeto completo da rede de energia elétrica, aprovado pelo órgão competente,
obedecendo às suas medidas, padrões e normas; (Redação dada
pela Lei complementar nº 89/2024)
VII
- projeto de coleta e destinação final de esgoto, ou solução semelhante através
de fossas sépticas. As fossas sépticas, quando aplicáveis ao projeto, deverão
ser obrigatórias e individuais para cada chácara ou lote e aprovada pelo
município e órgãos competentes; (Redação dada pela Lei complementar nº
89/2024)
VIII
- solução de fornecimento de água potável a todos os condômino, através de poço
artesiano ou outra alternativa viável aprovada pelo município e órgãos
competentes; (Redação dada pela Lei complementar nº 89/2024)
IX
- obras necessárias ao escoamento de águas pluviais;
(Redação dada
pela Lei complementar nº 89/2024)
X
- compromisso de que as chácaras somente serão postas à venda, após aprovação
do projeto junto a prefeitura e respectivo registro junto ao Cartório de
Registro de Imóveis, sob pena de responsabilização civil e criminal; (Redação
dada pela Lei complementar nº 89/2024)
XI
- Para aprovação de projetos de condomínio fechado ou condomínio de lotes,
serão devidos ao município as taxas e emolumentos, além da caução imobiliária,
conforme legislação já existente para aprovação de loteamentos urbanos. (Redação
dada pela Lei complementar nº 89/2024)
Art. 7º O responsável
pela instituição do condomínio de chácaras/lotes fica obrigado a apresentar na
Secretaria de Obras, uma cópia da Convenção de Condomínio, a ser registrada no
Cartório de Registro de Imóveis, contendo:
I- instituição
do condomínio junto ao Cartório de Registro de Imóveis do município;
II - constar da
convenção de condomínio as atividades econômicas proibidas a qualquer condômino
dentro do condomínio;
III - inserir
cláusula no contrato de compra e venda em que os adquirentes se obrigam a
contribuir na proporção da fração de sua chácara ou lote, para a manutenção de
todas as despesas do condomínio;
IV - fornecer a
cada um dos adquirentes de forma individualizada e constando em destaque no
recebimento no contrato, todas as informações, restrições e obras de
conservação, proteção ao solo e ao meio ambiente, recomendadas quando da
aprovação do projeto e previstas na legislação e cópia da minuta da convenção
do condomínio;
V - constar no
contrato de forma especificada todas as servidões aparentes ou não que incidam
sobre o imóvel ou chácara; e
VI - Manter os serviços
de água, esgoto e de energia elétrica, de proteção e conservação da área verde
e da preservação permanente nos termos da convenção do condomínio;
Parágrafo único. Com o registro
da convenção do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, o condomínio
assumirá a responsabilidade por todas as obrigações legais e contratuais do
chacreamento/loteamento, respondendo cada condômino proporcionalmente à área de
sua chácara/lote.
CAPÍTULO II
O PROJETO DE IMPLANTAÇÃO
Art. 8º O projeto de
implantação do chacreamento (aberto ou fechado) e do condomínio de lotes,
previsto nesta Lei, deverá obedecer aos seguintes requisitos:
I - requerimento
em duas vias;
II - certidão Vintenária
da matrícula da gleba expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca,
expedida há no máximo 30 (trinta) dias;
III -
localização da gleba com amarração através de coordenadas dos vértices
definidores dos limites do imóvel rural georreferenciada ao sistema geodésico
brasileiro, com a certidão de que referida área está fora do perímetro urbano
municipal;
IV - localização
de cursos d’água, áreas de preservação permanente, áreas verdes, bosques,
árvores frondosas isoladas, construções e demais elementos físicos naturais e
artificiais existentes na gleba;
a) a subdivisão
da área em chácaras, com respectivas dimensões;
b) sistemas de
vias de circulação com a respectiva infraestrutura a ser utilizada,
asfaltamento, calçamento ou cascalhamento a critério do empreendedor;
c) a indicação
em planta na escala de 1:1000, e perfis de todas as linhas de escoamento das
águas pluviais na escala de 1:500;
V - Memorial
descritivo e cronograma de execução das obras;
VI - ART
registrada no órgão competente, da responsabilidade técnica do autor do
projeto;
VII -
Comprovante de pagamento de taxas e emolumentos sobre o parcelamento do solo, que
serão calculados pela municipalidade tomando-se por base idênticos parâmetros
aplicados ao parcelamento do solo urbano;
VIII - Minuta da
convenção de condomínio, no caso de condomínio de chácaras.
Art. 9º O projeto de
implantação de chacreamento será analisado pela Secretaria de Obras e Serviços
Urbanos no prazo de até 60 (sessenta) dias úteis.
§ 1º Todo projeto que contrariar os
dispositivos desta Lei será devolvido ao autor, para as devidas alterações,
correções ou inclusão das omissões encontradas pela Secretaria Municipal de
Obras.
§ 2º A partir da reapresentação do
projeto será contado novo prazo para reanálise.
Art. 10 Caberá à
Secretaria de Obras remeter à Secretaria de Meio Ambiente municipal para
avaliação ambiental do empreendimento, respeitada a legislação estadual e
federal.
CAPÍTULO III
DAS PENALIDADES
Art. 11 As obras de
implantação de chacreamento aberto ou fechado e do condomínio de lotes,
executadas sem a aprovação da Prefeitura, serão consideradas clandestinas, o
que ensejará o embargo imediato das mesmas, bem como envio de notícia ao
Ministério Público para devidas providências cíveis e criminais.
CAPÍTULO IV
DA REGULARIZAÇÃO
Art. 12 Os proprietários
de chacreamentos consolidados com construções preexistentes e/ou em construção,
à data de publicação desta Lei, deverão apresentar toda a documentação exigida,
junto à Secretaria Municipal de Obras, em um prazo máximo de 24 meses, para a
finalidade de adequação e regularização, hipótese na qual será a área
considerada consolidada, independentemente da metragem, regulamentada e
transformada por decreto, em ZUE (zona de urbanização específica) com a
finalidade constante do artigo 2° desta Lei.
CAPÍTULO V
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 13 Os parcelamentos
do solo urbano para chacreamento (aberto ou fechado), bem como o condomínio de
lotes aprovados com base nesta Lei deverão manter suas características
originárias, ficando vedada a alteração do tipo de uso, assim como a subdivisão
das chácaras ou lotes.
Art. 14 Após a
transformação da área em ZUE (zona de urbanização específica), o empreendedor
fará o registro do chacreamento no cartório de registro de imóveis competente e
este, no prazo de 30 dias, comunicará ao INCRA a transformação da área rural
para urbana visando a respectiva baixa do cadastro do ITR.
Art. 15 Demais
disposições desta lei poderão ser regulamentadas por decreto do Poder Executivo
Municipal.
Art. 16 Esta Lei entra
em vigor a partir da data de sua publicação, ficando revogadas as disposições
em contrário.
Vargem
Alta-ES, 13 de março de 2023.
ELIESER
RABELLO
PREFEITO
MUNICIPAL
Este texto não substitui o
original publicado e arquivado na Câmara Municipal
de Vargem Alta.