LEI
COMPLEMENTAR Nº 74, DE 13 DE MARÇO DE 2023
DISPÕE SOBRE A IMPLANTAÇÃO E REGULAMENTAÇÃO DE
CHACREAMENTO ABERTO OU FECHADO E DO CONDOMÍNIO FECHADO.
O PREFEITO MUNICIPAL DE VARGEM ALTA, ESTADO DO
ESPÍRITO SANTO; faço saber que a Câmara Municipal
aprovou e eu sanciono a seguinte Lei:
CAPÍTULO I
DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
Art. 1º Esta Lei dispõe sobre a implantação de chacreamento, aberto ou fechado,
e do condomínio de lotes, obrigatoriamente fechado, do Município de Vargem Alta, na forma estabelecida nesta Lei, e, no que couber, nas Leis Federais nº 4.591 de
1964, nº 6.766 de 1979, nº 10.257 de 2001 (Estatuto
da Cidade), Lei nº 13.465 de 2017 e na Nota Técnica do INCRA nº 02 de 2016 que substituiu a Normativa 17B nos seus itens
03, letras E1 e E2, item 04, letra
D e dá outras providências.
Art. 2º Para efeitos desta Lei, a expressão chácara
aberta ou fechada e condomínio de lotes refere-se ao parcelamento especial do solo urbano, na Zona de Urbanização Específica – ZUE, com
destinação residencial, lazer, recreio rural, vilas rurais, pousadas ou empreendimentos similares de características rurais, turísticas ou ambientais.
§ 1º O chacreamento
aberto é a gleba de terra, subdividida
em unidades autônomas de propriedade exclusiva do adquirente, cujas ruas e áreas
comuns são integradas ao patrimônio
público.
§ 2º O chacreamento
fechado na forma de condomínio, é a gleba de terra, subdividida
em unidades autônomas de propriedade exclusiva do adquirente, obrigatoriamente fechado e organizada através de convenção de condomínio, cujas ruas e áreas
comuns são partes integrantes do condomínio, assim com todas as despesas com manutenção das ruas, da infra estrutura e das áreas comuns.
§ 3º O condomínio
fechado de lotes regulamentado no artigo 1.358A do
CCB e na Lei 4.591/64 (condomínio
horizontal), é a gleba de terra, subdividida em frações da área
total proporcional a área
de cada lote, e instituída em unidades
autônomas de propriedade exclusiva do adquirente e organizada através de frações ideais vinculadas a uma convenção de condomínio, tendo matrículas individuais, cujas ruas e toda
infraestrutura são áreas comuns pertencentes
e integrantes do condomínio,
bem como o condomínio é responsável por todas as despesas
com manutenção das ruas, da
infraestrutura e de suas respectivas áreas comuns, inclusive coleta de resíduos
sólidos, com construção de
local adequado de depósito
para coleta.
§ 4º As chácara abertas ou fechadas, terão
área total mínima de 1.000
m² (mil metros quadrados) e frente
mínima de 25 (vinte e cinco) metros.
§ 5º Os lotes constantes do condomínio de lotes, terão área mínima
de 360m² (trezentos e sessenta
metros quadrados) e frente mínima de 12 (doze) metros.
§ 6º Nas hipóteses em que a gleba possua características predominantemente
rurais, será admitida a implantação
de chacreamento ou de condomínio de lotes nos termos desta
Lei, ainda que parte da área esteja inserida
em perímetro urbano, desde que tal condição seja
expressamente certificada por laudo técnico
da Secretaria Municipal de Obras. (Dispositivo incluído pela Lei Complementar nº 97/2025)
Art. 3º A zona de urbanização específica (ZUE) será instituída por decreto municipal, a requerimento do empreendedor, em qualquer área
de terras localizada fora
do perímetro urbano do município, com finalidade de parcelamento do solo, destinada
para fins específicos de chácaras
(aberto ou fechado) ou condomínio
de lotes.
DISPOSIÇÕES ESPECÍFICAS
Seção I
do Chacreamento Aberto
Art. 4º Nos chacreamentos abertos são previstos o percentual de áreas verdes e áreas institucionais de uso comum, na
forma do seguintes incisos:
I - 10% (dez por cento) do total da área chacreada a título de área verde de uso comum,
podendo utilizar nesse porcentual até 50% das áreas de APP;
II - 5% (cinco por cento) do total da área chacreada a título de área institucional de uso comum transferida ao poder público
municipal, podendo ser compensada
pelo valor correspondente em obras de interesse público ou bens imóveis no perímetro urbano;
III - Os chacreamentos abertos serão implantados
obedecendo aos requisitos desta seção I da seção II, exceto nas exigências
específicas para os chacreamentos fechados;
IV - Para aprovação do chacreamento aberto será devido
ao município as taxas e emolumentos semelhantes aos existentes para aprovação de loteamentos comuns.
Seção II
Do Condomínio fechado de Chácaras e do Condomínio fechado de Lotes
Art.
5º As relações entre os condôminos do Condomínio de chácaras e do condomínio de lotes regular-se-ão pelas disposições da Lei nº
4.591/64, que dispõe sobre
o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, e pelo Código civil
Brasileiro: Lei Federal nº 10.406 de 10 de janeiro de
2002 em seu Capítulo VI- Seção I “Do Condomínio Voluntário” art. 1.314
ao art. 1.323 e art. 1.358-A do Código Civil, específicos para o condomínio de lotes.
Art. 6º Para implantação dos referidos condomínios de chácaras ou de lotes deverão
ser obedecidos os seguintes requisitos:
I - As ruas que comporão os Condomínios deverão ser de uso estritamente local, com faixa de rolamento mínima de 7,00m (sete metros) não podendo, em nenhuma
hipótese, pertencer à malha viária do Município, nem tampouco prejudicar os moradores vizinhos
ao condomínio, de modo a impedir a passagem
para acesso às suas propriedades, às suas moradias
ou aos seus
estabelecimentos rurais, comercias ou industrias,
salvo se ressalvado as respectivas
servidões de passagem;
II - o perímetro do condomínio deverá ser fechado, podendo-se utilizar para este fim as cercas
vivas, muros, telas ou assemelhados;
III - destinação de 10% (dez por cento) de áreas verdes, podendo ser computadas até 50% de eventuais áreas de APPs, dentro ou fora do condomínio;
IV -
5% (cinco por cento) de área institucional, a ser doada ao município
fora do condomínio, podendo
ser compensada pelo valor correspondente em obras de interesse público ou bens imóveis no perímetro urbano;
V - as vias internas serão asfaltadas, calçadas ou cascalhadas, conforme projeto a ser aprovado pelo município,
podendo haver mais de um tipo de pavimentação no mesmo empreendimento;
VI - energia elétrica em todos os
imóveis de acordo com normas da Concessionária de energia local;
VII - projeto de coleta e destinação
final de esgoto, ou solução semelhante através de fossas sépticas. As fossas sépticas, quando aplicáveis ao projeto,
deverão ser obrigatórias e individuais para cada chácara ou lote
e aprovada pelo município e órgãos competentes;
VIII - solução de fornecimento de água potável a todos os condômino,
através de poço artesiano ou outra
alternativa viável aprovada pelo município
e órgãos competentes;
IX - obras necessárias ao escoamento de águas pluviais;
X - compromisso de que as chácaras somente serão postas
à venda, após aprovação do projeto junto a prefeitura e respectivo registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis, sob pena de responsabilização civil e criminal
XI - Para aprovação de projetos de condomínio fechado ou condomínio de lotes, serão devidos
ao município as taxas e emolumentos, além da caução imobiliária, conforme legislação já existente
para aprovação de loteamentos
urbanos.
Art. 6º Para implantação
dos referidos condomínios
de chácaras ou de lotes deverão ser obedecidos os seguintes
requisitos: (Redação dada pela Lei complementar
nº 89/2024)
I
- As ruas que comporão os Condomínios deverão ser de uso estritamente local, com faixa de rolamento mínima de 6,00m (seis
metros) não podendo, em nenhuma hipótese,
pertencer à malha viária do Município, nem tampouco prejudicar
os moradores vizinhos ao condomínio,
de modo a impedir a passagem
para acesso às suas propriedades, às suas moradias
ou aos seus
estabelecimentos rurais, comerciais ou industriais,
salvo se ressalvado as respectivas
servidões de passagem; (Redação dada pela Lei complementar
nº 89/2024)
II
- o perímetro do condomínio
deverá ser fechado, podendo-se utilizar para este fim as cercas
vivas, muros, telas ou assemelhados;
(Redação dada pela Lei complementar
nº 89/2024)
III
- destinação de 10% (dez por cento) de áreas verdes, podendo ser computadas até 50% de eventuais áreas de APPs, dentro ou fora do condomínio; (Redação dada pela Lei complementar
nº 89/2024)
IV
- 5% (cinco por cento) de área institucional, a ser doada ao município
fora do condomínio, podendo
ser compensada pelo valor correspondente em obras de interesse público ou bens imóveis no perímetro urbano; (Redação dada pela Lei complementar
nº 89/2024)
V
- as vias internas serão asfaltadas, calçadas ou cascalhadas, conforme projeto a ser aprovado pelo município,
podendo haver mais de um tipo de pavimentação no mesmo empreendimento; (Redação dada pela Lei complementar
nº 89/2024)
VI
- projeto completo da rede
de energia elétrica, aprovado pelo órgão
competente, obedecendo às suas medidas,
padrões e normas; (Redação dada pela Lei complementar
nº 89/2024)
VII
- projeto de coleta e destinação
final de esgoto, ou solução semelhante através de fossas sépticas. As fossas sépticas, quando aplicáveis ao projeto,
deverão ser obrigatórias e individuais para cada chácara ou lote
e aprovada pelo município e órgãos competentes; (Redação dada pela Lei complementar
nº 89/2024)
VIII
- solução de fornecimento
de água potável a todos os condômino,
através de poço artesiano ou outra
alternativa viável aprovada pelo município
e órgãos competentes; (Redação dada pela Lei complementar
nº 89/2024)
IX
- obras necessárias ao escoamento de águas pluviais;
(Redação dada pela Lei complementar
nº 89/2024)
X
- compromisso de que as chácaras
somente serão postas à venda, após aprovação do projeto junto a prefeitura e respectivo registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis, sob pena de responsabilização civil e
criminal; (Redação dada pela Lei complementar
nº 89/2024)
XI
- Para aprovação de projetos
de condomínio fechado ou condomínio de lotes, serão devidos
ao município as taxas e emolumentos, além da caução imobiliária, conforme legislação já existente
para aprovação de loteamentos
urbanos. (Redação dada pela Lei complementar
nº 89/2024)
Art. 7º O responsável pela instituição do condomínio de chácaras/lotes fica obrigado
a apresentar na Secretaria de Obras, uma cópia da Convenção
de Condomínio, a ser registrada
no Cartório de Registro de Imóveis, contendo:
I- instituição do condomínio junto ao Cartório de Registro de Imóveis do município;
II - constar da convenção de condomínio as atividades econômicas proibidas a qualquer condômino dentro do condomínio;
III - inserir cláusula no contrato de compra e venda em que os
adquirentes se obrigam a contribuir na proporção
da fração de sua chácara ou lote,
para a manutenção de todas
as despesas do condomínio;
IV - fornecer a cada um dos adquirentes de forma individualizada
e constando em destaque no recebimento no contrato, todas as informações, restrições e obras de conservação, proteção ao solo e ao meio ambiente,
recomendadas quando da aprovação do projeto e previstas na legislação
e cópia da minuta da convenção do condomínio;
V - constar no contrato de forma especificada todas as servidões aparentes ou não que incidam
sobre o imóvel ou chácara; e
VI - Manter os serviços de água, esgoto e de energia elétrica, de proteção e conservação da área verde e da preservação permanente nos termos da convenção
do condomínio;
Parágrafo único. Com o registro da convenção do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, o condomínio assumirá a responsabilidade por todas as obrigações
legais e contratuais do chacreamento/loteamento, respondendo cada condômino proporcionalmente à área de sua chácara/lote.
CAPÍTULO II
O PROJETO DE IMPLANTAÇÃO
Art. 8º O projeto de implantação do chacreamento (aberto ou fechado) e do condomínio de lotes, previsto nesta Lei, deverá obedecer aos seguintes requisitos:
I - requerimento em duas vias;
II - certidão Vintenária da matrícula da gleba expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca, expedida há no máximo 30 (trinta) dias;
III - localização da gleba com amarração
através de coordenadas dos vértices definidores dos limites do imóvel rural georreferenciada ao sistema geodésico brasileiro, com a certidão de que
referida área está fora do perímetro urbano municipal;
IV - localização de cursos d’água, áreas de preservação permanente, áreas verdes, bosques, árvores frondosas isoladas, construções e demais elementos físicos naturais e artificiais existentes na gleba;
a) a subdivisão da área em chácaras, com respectivas dimensões;
b) sistemas de vias de circulação
com a respectiva infraestrutura
a ser utilizada, asfaltamento,
calçamento ou cascalhamento a critério do empreendedor;
c) a indicação em
planta na escala de 1:1000,
e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais na escala de 1:500;
V - Memorial descritivo e cronograma de execução das obras;
VI - ART registrada no órgão competente, da responsabilidade técnica do autor do projeto;
VII - Comprovante de pagamento de taxas e emolumentos sobre o parcelamento do solo, que
serão calculados pela municipalidade tomando-se por base idênticos parâmetros aplicados ao parcelamento do solo urbano;
VIII - Minuta da convenção de condomínio, no caso de condomínio de chácaras.
Art. 9º O projeto de implantação de chacreamento será analisado pela Secretaria de
Obras e Serviços Urbanos no prazo de até 60 (sessenta) dias úteis.
§ 1º Todo projeto
que contrariar os dispositivos desta Lei será devolvido ao autor, para as devidas alterações, correções ou inclusão
das omissões encontradas
pela Secretaria Municipal de Obras.
§ 2º A partir
da reapresentação do projeto
será contado novo prazo para reanálise.
Art. 10 Caberá à Secretaria de Obras remeter à Secretaria de Meio Ambiente
municipal para avaliação ambiental
do empreendimento, respeitada
a legislação estadual e
federal.
CAPÍTULO III
DAS PENALIDADES
Art. 11 As obras de implantação de chacreamento aberto ou fechado e do condomínio de lotes, executadas sem a
aprovação da Prefeitura, serão consideradas clandestinas, o que ensejará o
embargo imediato das mesmas,
bem como envio de notícia ao Ministério Público para devidas providências cíveis e criminais.
CAPÍTULO IV
DA REGULARIZAÇÃO
Art. 12 Os proprietários de chacreamentos consolidados com construções preexistentes e/ou em construção, à data de publicação desta Lei, deverão apresentar toda a documentação exigida, junto à Secretaria
Municipal de Obras, em um prazo
máximo de 24 meses, para a finalidade
de adequação e regularização,
hipótese na qual será a área considerada
consolidada, independentemente
da metragem, regulamentada
e transformada por decreto, em ZUE (zona de urbanização específica) com a finalidade constante do artigo 2° desta Lei.
CAPÍTULO V
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 13 Os parcelamentos do solo urbano para
chacreamento (aberto ou fechado), bem
como o condomínio de lotes aprovados com base nesta Lei deverão manter suas características
originárias, ficando vedada a alteração
do tipo de uso, assim como a subdivisão
das chácaras ou lotes.
Art. 14 Após a transformação da área em ZUE (zona de urbanização específica), o empreendedor fará o registro do chacreamento no cartório de registro de imóveis competente e este, no prazo de 30 dias, comunicará ao INCRA a transformação da área rural para urbana visando a respectiva baixa do cadastro do ITR.
Art. 15 Demais disposições desta lei poderão ser regulamentadas por decreto do Poder Executivo Municipal.
Art. 16 Esta Lei entra em vigor a partir da data de sua publicação, ficando revogadas as disposições em contrário.
Vargem Alta-ES, 13 de março de 2023.
ELIESER
RABELLO
PREFEITO
MUNICIPAL
Este texto não substitui o
original publicado e arquivado na Câmara Municipal
de Vargem Alta.